吉隆坡炒房指南：如果你不想掉進坑裡，這四個問題你必須知道

加入 LINE@ 趣聞不漏接

◎智谷趨勢（ID：zgtrend）| Jay Huang

這次吉隆坡的考察給我們留下的最深印象就是以馬來西亞在東南亞各國的經濟地位，和其他國家同等區域均價相比，吉隆坡市中心最繁華地段每平米3-5萬人民幣的價格顯得相當有優勢。我們認為現在入手吉隆坡，可能是一個比較好的時機。

那麼如何來選購吉隆坡的房產呢？本文就打算給讀者提供一份吉隆坡房產選購指南。

我們首先來看一下馬來西亞現行的海外投資房地產法：

馬來西亞各州政府對外國人投資房地產有門檻限制，比如熱門城市吉隆坡的投資門檻是100萬馬幣（167萬人民幣），而雪州的投資門檻是200萬馬幣（334萬人民幣）。

外國人只能購買擁有分層地契(Strata Title)的項目，最典型的就是公寓，外國人不允許購買擁有獨立地契的項目，比如獨立別墅等。

外國人投資房地產最多貸款額度是50%，也就是杠桿率最多用到1倍。

外國人買賣房地產，如果房產在五年內出售，稅率為收益的30%，六年後出售，稅率則為收益的5%，時間從簽訂購房合同日開始計算。

第一個問題：確定購房目的：自住vs投資

我們認為在選購房產時，首先要問的一個問題是，買這套房產的目的是什麼？不同的購房目的決定了不同的房產類型。

馬來西亞現行的第二家園計劃就是鼓勵海外高淨值人士來馬來西亞居住，退休養老以及孩子就讀本地的學校，我們知道有很多中國投資者已經或者有興趣加入了這個計劃，那麼對於這部分群體，自住就是他們的首要目的，這種房產的需求是要住的寬敞舒服，周邊環境好，低密度，綠化率高，配套設施完善，附近有好的學校。

說到學校，馬來西亞的學校分為公校和私校兩種，一般來說，馬來西亞華人都會送自己的孩子就讀私校。雖然私校在招收學生上沒有限制學生的居住地，但是按照當地慣例，就讀私校的學生一般都會住在學校附近，以方便通勤。

比如我們這次考察的一個適宜自住的項目，該項目位於吉隆坡郊外富人區滿家樂（Mont Kiara），距離吉隆坡市中心8公里，周邊綠化率極高，走在路上一片鳥語花香，由於位於富人區，周圍沒有鐵路和輕軌，只有少量的公車車，通勤基本靠私家車，所以環境非常安靜。該項目又是位於該富人區最核心的地段，周邊有超市和診所。該項目最大的亮點是附近有多所國際學校，英式的，美式的和法式的一應俱全。

這個項目主要是以大戶型為主，最小戶型面積約108平方米，最大戶型可達468平米，目前售價大約在每平米1.4萬人民幣左右，管理費大約在9人民幣/平米/月，項目將於明年年底交樓，按照馬來西亞工程節點進行付款。走進樣板房，這種房子給我們的感覺就是兩個字：奢侈，就像是我們在電影裡看到的那種別人家的，令人羨慕的房子，用於自住堪稱完美生活。

如果購房的主要目的不是為了自住而是為了投資，那麼我們就來到第二個問題：

第二個問題：租金回報率vs增值率

租金回報率和增值率一直都是決定一項投資是否成功的兩個因子，但是就像魚和熊掌不可得兼一樣，現實生活中，租金回報率高的房產增值率都很一般，反之亦然，要找到兩個都好的房產項目那是難上加難。

中國房地產市場幾十年的發展都強調增值率，而忽視租金回報率，而發達國家，比如英法等國的房地產，則更偏重租金回報率，那麼吉隆坡房地產的情況怎樣呢？這次考察之後，我們覺得投資者應該更重增值率，而不是租金回報率，這主要是由於馬來西亞政府對海外投資者實行的有差別對待的玩法決定的。

就像馬來西亞現行的海外投資房地產法所限定的那樣，政府刻意分割出兩個不同類型的房地產市場: 一個是普通市場，裡面的項目主要是那些總價低，可負擔性強，適合普通人日常居住的中小戶型剛需房產，而另一個是優質市場，裡面的項目大部分位於城市最優質的區域，總價高，戶型偏大的非剛需高端房產。

前一個市場只開放給本地居民，而後一個市場則誰都可以進場玩，主要玩家是海外投資者和一部分本地高淨值人士。打個不恰當的比喻，這就相當於馬來西亞政府劃了一塊「租界」，海外投資者一般就只能在租界裡活動。

本地普通勞力者的收入水平決定了無論是買房還是租房，他們都很少會進到海外投資者的場子來玩，所以支撐吉隆坡市中心高房價和高房租的就主要是海外人士和一小部分本地高淨值人士。

雖然這種房產項目在租金回報率上比不上本地人占主體的剛需市場，但是在增值率上卻遠遠的跑贏剛需市場，因為裡面的玩家都是財大氣粗，見過世面的海外投資者。

當我們把目標定為增值率優先時，那麼第三個問題就是到哪裡去找增值率高的項目

第三個問題：區域的選擇

我們在來馬來西亞實地考察之前就已經做了一些功課，我們看到大多數房地產專家都只推薦以雙子星塔，吉隆坡塔和柏威年廣場為三點的金三角區域，稱只有那個區域是值得投資的，但是等我們了解到馬來西亞政府對海外投資者實行的這種有差別對待的玩法之後，我們才知道選擇這個區域是必然的，因為符合100萬馬幣投資門檻的房產絕大多數都坐落在吉隆坡市中心，特別是金三角地區，因此我們考察的項目絕大多數也都在這個區域之內。

即使都在市中心，不同區域的增值率又是不一樣的。我們認為具有以下特徵的區域值得特別關注。

距離地標建築特別近的：這個我想大家應該都能理解，比如靠近北京天安門或者上海外灘的項目肯定是增值率最高的項目之一。在吉隆坡就是靠近雙子星塔的項目。我們這次就考察了一個這類項目。該項目樓盤位於雙子星塔和吉隆坡塔北面，距離這兩個地標建築僅一街之隔。

這個項目目前是第二期，第一期銷售非常火爆。它的主要戶型主要是以中大戶型為主，最小戶型面積約72平方米，最大戶型為149平米，大部分介於100到112平米，目前售價大約在每平米3萬人民幣，管理費大約在9人民幣/平米/月，項目將在2021年交樓，按照馬來西亞工程節點進行付款。該項目的一部分樓盤有包租協議，確保了出租回報率。

鄰近新興地標建築的：比如靠近北京國貿或者上海陸家嘴的項目，在吉隆坡就是靠近106交易塔和敦拉薩國際貿易中心。106交易塔是位於吉隆坡新建的敦拉薩國際貿易中心(TRX)金融中央商務區內的摩天大樓，大樓目前已經封頂竣工，由來自中國的中國建築承建，該摩天大樓有106層，最高高度達492米，建成之後將超越雙子星塔成為吉隆坡第一高樓，吉隆坡最大的金融中心。

馬來西亞也期望借助於這個交易塔把東南亞金融中心的寶座從新加坡手裡搶過來。目前已經有多家國際知名公司確定入駐，比如中國鐵建，未來以106交易塔為中心的敦拉薩國際貿易中心預計將會帶來約50萬個左右的工作機會。

我們考察了附近的一個項目，該項目樓盤位於武吉免登路和敦拉薩路交界處，距離敦拉薩國際貿易中心咫尺之遙，附近有吉隆坡著名的太子閣醫院和皇家雪蘭莪高爾夫球場。這個項目主要是以中小戶型為主，最小戶型面積約55平方米，最大戶型也只有107平米，目前售價大約在每平米3萬人民幣，管理費大約在8人民幣/平米/月，項目將在2023年交樓，按照馬來西亞13期工程節點進行付款。

鄰近特殊區域的：比如北京三里屯使館區的，由於周圍居民非富即貴，住在那裡也會身價倍增。我們這次也考察了一個這樣的項目。該項目樓盤位於吉隆坡KLCC中央商務區核心地段，馬來西亞使館區，距離雙子星塔大約700米，由於樓盤和雙子星塔之間只有中央公園，所以景觀視野一流。

附近有吉隆坡著名的華人醫院同善醫院。這個項目主要以中小戶型為主，最小戶型面積約69平方米，最大戶型也只有92平米，目前售價大約在每平米5.7萬人民幣，管理費大約在10人民幣/平米/月，項目將在明年交樓，按照馬來西亞11期工程節點進行付款，項目完成之後，將由專業物業管理團隊托管，整體用作酒店式公寓往外出租，包租9年，租金回報率7%，業主每年可以免費入住15天。

第四個問題：戶型的選擇

不像自住型項目，一般來說，在投資性房地產中，小戶型要優於大戶型，這是因為雖然大戶型的租金會稍微高一點，但是在算租金回報率以及出租率上面，小戶型常常優於大戶型，特別是在海外投資者所投資的區域內，這片區域的租客一般是由以下群體組成：