作為中國景區行業龍頭企業，華僑城A（000069.SZ）上半年的旅遊綜合收入營收下滑27.31%，這預示著什麼？

▲圖源：攝圖網▲

8月21日，華僑城A發布2018年半年度報告，顯示2018年上半年營收147.2億元，同比增長6.74%，歸屬上市公司股東的淨利潤20.1億元，同比增長16.16%。

營收、淨利潤平穩增長，這看似是個中規中矩的業績，但仔細看其中的各項業務情況，旅遊綜合業務收入46.7億元，比上年同比減少27.31%；房地產業務99億元，比上年同期增長39.05%；紙包裝業務營收2.53億元，同比減少33.71%。

旅遊綜合業務、房地產業務、紙包裝業務是華僑城A的三大主營業務，近幾年來，這三塊業務的營收占比大致保持在，旅遊綜合業務40-50%，房地產業務50-60%，紙包裝業務1-3%。然而隨著上半年旅遊綜合收入大幅下滑、地產收入的大幅上漲，該營收格局被打破，2018年上半年，華僑城A旅遊綜合收入占總營收比重為31%，房地產占比為67%，紙包裝業務1%。

上半年，國內經濟形勢下行壓力較大，居民消費能力受房地產上漲、股市動蕩、P2P暴雷等影響，不少景區企業向新旅界（LvJieMedia）反映「入園人次較往年有所下滑」。這是華僑城A旅遊綜合收入下滑的原因嗎？

旅遊收入為何下滑

事實上，作為中國景區行業的龍頭企業，華僑城A旗下歡樂谷、世界之窗、錦繡中華等品牌享譽多年，這類優質景區抗經濟周期波動的能力，往往比一般景區強得多。上半年，華僑城A投資10億元的北京歡樂谷四期· 甜品王國開放，投資 5 億元、華北最大的水上主題公園天津瑪雅海灘水公園開放，這拉動了入園遊客人次的增長。據華僑城A透露，「上半年歡樂谷連鎖遊客量和收入均做到同比增長，其中接待遊客同比增長 13%。」

為何入園人次增加，而旅遊綜合收入卻大幅下滑呢？

其實，這和其旅遊綜合收入的構成有關。華僑城A的旅遊綜合收入主要包括，景區門票收入、園區內消費收入、文化演藝項目收入、酒店收入、及園區配套物業租售收入等。其中，園區配套物業租售收入是最主要的部分，為圍繞景區的房地產銷售、商鋪出租等。這部分具體營收數據是多少，華僑城A並未公開。但根據華僑城集團2018年的一份公開報告，可以看出大概。

華僑城集團是華僑城A的控股股東，目前旗下擁有主要景區28處，除華僑城A的景區外，還有2016年入主的雲南旅遊、世博集團等旗下的雲南旅遊景區，以及安仁古鎮、黃龍溪、海螺溝等景區資源。2017年28處主要景區合計營收39億元，這部分包括門票及園區二次消費，未包括酒店收入及旅遊綜合項目配套物業經營收入。

▲深圳華僑城旅遊度假區 圖源：華僑城官網▲

華僑城A旗下景區的旅遊經營收入被包含在這39億元之中，而華僑城A公布的 2017年旅遊綜合收入為185億元。185億元遠遠大於39億元，並且39億元中只有部分是華僑城A的旅遊景區經營收入，可以看出，185億元的旅遊綜合收入中，大部分為酒店、房地產、商鋪出租等。

旅遊綜合收入下滑，真正的原因是其中的地產業務下滑。華僑城A 也明確表示，「旅遊綜合業務營業收入增幅低於上年同期，系受房地產項目結轉時間分布不均衡的影響，結轉規模增幅收窄所致。」

房地產開發完工，綜合驗收後，才能正式結轉銷售收入，在未完工前收的房款計入預收帳款。如果結轉收入的時間點比較集中，就會造成財務數據的大幅波動。

將華僑城A的房地產業務和旅遊綜合中的地產部分相加，2017年這部分的營收占比約90%。這也是為什麼，在各大券商和證監會的分類中，普遍把華僑城歸為地產企業。

房地產行業的宏觀調控，對華僑城A的股價影響較大。今年年初華僑城A的股價約10元/股，隨著今年以來地產政策收緊，尤其是棚改貨幣化剎車，以及政府「堅決遏制房價上漲」的表態，造成地產股普跌，截止8月22日收盤，華僑城A股價6.3元/股，較年初下跌近40%。

同樣模式 不同基因

雖然，華僑城A 乃至華僑城集團的主要收入來源是房地產，但若因此認為華僑城與其他開展「旅遊+地產」的房地產企業是一類公司，也是極不客觀的。

「旅遊+地產」模式由華僑城首創，其初衷是降低旅遊投資風險，平衡項目現金流，做到經營上的良性循環。然而，同樣的模式被不同的開發者使用，性質就完全變了，關鍵在於初衷和「度」。一些習慣「短平快」模式的房地產巨頭們，其初衷就是地產，在 「度」的把握上，完全以地產為核心，旅遊乃至旅遊背後的文化，僅僅是地產的裝飾物。

而華僑城的初衷，完全停留在旅遊業上，做精做強文化旅遊核心產業，是華僑城一切戰略布局的起點，也是目標。

1987年華僑城籌建第一座主題公園「錦繡中華」起，動機就不是要賺到多少錢。事實上，錦繡中華是中國第一座現代意義上的主題公園，在此之前，沒有人知道這個業務賺不賺錢，也沒人知道該怎麼做，甚至國內沒有一家規劃院、設計院敢接這樣的活。華僑城冒著風險，摸著石頭艱難過河，其一大動機就是弘揚中華傳統文化。

▲錦繡中華 圖源：華僑城官網▲

錦繡中華大獲成功後，數年里全國冒出來成百上千的微縮景觀主題公園，幾乎把中國所有的傳統文化主題全復制了一遍，然而時至今日，這些模仿者們早已煙消雲散，錦繡中華依然傲立潮頭。這其中，精心的經營和持續打磨改進，不可或缺。

三十多年來，華僑城深耕主題公園領域，成為了中國主題樂園界的「黃埔軍校」，幾乎所有知名的主題公園都和華僑城有或多或少的關係。據接近華僑城的人士向新旅界透露，「華強方特的李明、劉道強之前是深圳歡樂谷的供應商，隨後被帶入行；宋城演藝的黃巧靈參與過錦繡中華民俗村項目，後來開始做宋城千古情；海昌海洋公園的老總，接受了華僑城的建議，開始切入海洋主題公園。」

文化旅遊是華僑城的基因。從純觀賞性的錦繡中華，到互動體驗的歡樂谷，再到觀光、體驗、休閒融合的東部華僑城，再到華僑城創意文化園、麥魯小城、歡樂海岸等新的產品業態，再到如今的「文化+旅遊+城鎮化」，華僑城每一代產品都獨具特色。不粗暴模仿他人，也不簡單復制自己，華僑城一直站在文化旅遊第一線持續探索、持續創新，每一代產品都融入了其深度的思考，這種思考綜合了市場需求、文化需求乃至公共利益的需求。這是華僑城和打著旅遊旗號做地產的巨頭們最大的區別。

同樣的模式，不同的基因，最終的結果也將完全不同。隨著房地產的產業調控，以及今年「主題公園去地產化」的政策強化，大部分切入旅遊業的地產巨頭將面臨何去何從的抉擇，而華僑城面臨的不是「去」或「從」，而是如何探索文旅新模式，如何為中國文旅發展開辟新空間。

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