精彩語錄：
「目前，大部分的酒店是由房地產公司來投資的， 在整個房地產市場不景氣的情況下，房地產公司對酒店投資的熱情也會下降。所以我們可以看到市場上酒店投資項目，尤其是高星級酒店的投資項目在減少。」
9月5日，雅閣酒店集團中國區副總裁兼董事張勇，就酒店投資的機遇、房地產市場對酒店投資的影響、酒店跨界的玩法等問題與新旅界成長營的學員們進行了分享。（微信公眾號後台回復「張勇」即可再次免費回看）
2018年上半年對中國酒店業來說是「喜憂參半」的半年，一方面旅遊出行人次和消費水平都有所提升，進而使得酒店業也「熱情高漲」，另一方面房地產調控和中美貿易戰開啟，使得酒店業也受到牽連。
歷經「冰與火」之後，酒店投資也逐漸回暖增多，在踏入酒店投資領域，欲小試牛刀之前，有必要了解一下酒店投資的思路與出路，本期的成長營正好助你避開「紅海」，泛舟「藍海」。
雅閣酒店集團是澳大利亞在華最具規模的酒店管理集團，現今在中國市場上已經形成了涵蓋九大不同類型酒店的品牌體系，擁有130家酒店，管理資產超過400億元。而作為雅閣酒店集團中國區副總裁的張勇則具有多年的酒店投資經營管理經驗。
導師 | 張勇
整理 | 楊勝穹 王和洋
附加價值極高的高星級酒店
高星級酒店投資的投資回報周期是相對較長的，從經營角度來看，投資回報率也比較低。投資人在酒店開業後，希望通過酒店的營業快速賺到錢，這很難做到，投資者應該有耐心。特別是對於投入較多的高星級酒店，投資者更需要謹慎。
▲圖片來源：攝圖網▲
但是，市場上有不少人熱衷於投資建設高星級酒店，這是為什麼呢？因為高星級酒店的營業收入只是收入的一部分，還有很多附加價值。首先，高星級酒店是商業綜合體中的靈魂，可以通過引入高星級品牌酒店使得整個項目產生溢價。其次，房地產公司通過將高星級酒店、住宅、寫字樓的成本等進行綜合統籌，整體上可以讓酒店資產起到稅盾的作用。另外，高星級酒店是非常好的融資工具，近十年來，中國的酒店資產在不斷地升值，酒店開發經營之後，現金流很高，自然成為了業主融資的杠桿。最後，酒店還是一個非常好的社交和窗口平台，業主將自己的品牌放到酒店，可以起到很好的宣傳作用。
不過，從整個高星級酒店目前的投資回報來看，北上廣深包括杭州等一線或者準一線城市的整體投資回報率還算可以，而一線城市以外的很多高星級酒店的綜合性收益不足，投資回報是非常不樂觀的。這主要和城市的經濟發展水平以及交通便利性等相關，高星級酒店如果是在經濟不那麼發達的三四線城市，就會面臨客源不足的問題，而交通不便的話，則會影響消費體驗，這點對於高端度假酒店的影響最為明顯。
住宿業還有哪些「藍海」？
目前，我覺得具有較好投資價值的住宿產品主要有以下幾種：
1. 價格在400-600元/晚的中端酒店。這種類型的酒店，主要是提供客房和早餐服務，配套簡單。比如雅閣旗下澳斯特精選、洲際旗下的智選假日酒店、希爾頓歡朋酒店等，都是目前投資回報率比較好的中端酒店。
2. 更加垂直的主題酒店。隨著消費升級的加速，很多主題酒店日益受到歡迎，生意火爆。一個典型的例子就是親子酒店，隨著家庭消費市場的擴大，親子酒店有很大的發展空間，如在廣州長隆野生動物世界樂園周圍就湧現出許多親子主題的酒店，並且入住率很高。
3. 擁有自然或文化稟賦的民宿類產品。民宿的興起與消費升級的趨勢相吻合，將當地的自然景觀與文化元素揉合到住宿中，很受市場歡迎，目前全國範圍內都興起民宿的熱潮，市場前景非常廣闊。
酒店投資看什麼？
從過去的經驗來看的話，不管什麼酒店項目，要判斷其是否容易成功，首先要看其位置在哪里。
位於廣州白雲機場的雅閣旗下的澳斯特精選酒店就是贏在選址的典型案例。它只有120多間房，不含早餐的平均房價在450塊錢左右，但常年入住率在90%以上。如果僅僅考慮裝修成本，這個項目預計兩年半左右就可以收回成本。
其次，要看租金水平，租金水平對投資成本的影響很大，不可忽視。另外，要看酒店產品結構，酒店是否需要提供多種類型的住宿產品需要結合酒店的定位和地理優勢、競爭優勢等來做選擇。最後，要做好投資造價成本的控制。
除此之外，行銷也十分重要，我們可以看到酒店業湧現越來越多的跨界玩法。例如，義大利珠寶商寶格麗，奢侈品品牌阿瑪尼等都有自有的酒店品牌，最近我們也發現深圳和北京都新開了一些MUJI酒店，通過跨界和新的行銷手法，這類酒店迅速的成了「網紅」。
據我們統計，一個五星級酒店，每年大概有15-20萬人次的流量，酒店作為大流量入口，是可以有很多花樣玩法的。部分人也已經開始嘗試，比如說亞朵酒店和網易嚴選聯手，把酒店打造成新的消費場景，不過具體經營情況還有待觀察。
▲圖片來源：攝圖網▲
我們也正在嘗試做跨境電商，將澳洲的一些商品，通過跨境電商這種模式在雅閣酒店來進行銷售。但是從目前幾個月的經營數據來看，酒店新零售場景體驗應該說大家還是只是在嘗試，還沒有取得較好的結果。
導師&學員問答
Q:特色民宿的興起是否會對中高端酒店市場造成衝擊？
張勇：雖然很多人開始不滿足於相對標準化的酒店住宿，開始尋求住宿體驗更為多元和新鮮的民宿，但這並不會影響酒店業的發展格局。民宿的興起對酒店確實有分流，但大部分人還是願意消費標準化的酒店，因為有豐富的配套設施和規範的安保體系。俗話說「蘿蔔白菜各有所愛」，民宿和中高端酒店是一種共生共存的關係，彼此之間也不會互相衝擊。
Q:高端度假酒店如何進入新興的三四線市場？存在哪些難點痛點？
張勇：目前最大的痛點有兩個，第一，高端度假酒店也需要吸引本地的消費客人，由於經濟的水平發展的限制，對於本地高端度假酒店的客源支撐還是不夠，這與三四線城市的消費力結構也有關係。第二，部分三四線城市由於交通通達性受限制而影響度假體驗，比如說高速公路自駕的通達性受限而導致的體驗下降。對於酒店產品本身，地理位置交通的便利性、通達性永遠是第一位的。
Q:房地產市場利潤空間不斷下滑，對酒店投資市場有何影響？
張勇：目前，大部分的酒店是由房地產公司來投資的， 在整個房地產市場不景氣情況下的話，房地產公司對於酒店投資的熱情也會下降。所以我們可以看到整個酒店市場投資項目，尤其是高星級的投資項目在減少。
高星酒店投資項目正在減少
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