樓市寒意已現 絕大多數房企對未來和後市看法謹慎甚至偏悲觀

房地產市場寒意已現。

隨著房地產調控步入深水區，地產商經營、資金鏈等各方面均被巨大的焦慮和壓力所籠罩。

「高周轉標桿」碧桂園的降速，只是其中的一個側面。最顯著的表現是，8月底9月初，泰禾、華夏幸福、綠地等多家房企被曝裁員「瘦身」，恒大等房企開始降價跑量。

作為應對市場下行的有效策略，裁員和降價常常伴隨出現，成為先導信號。

中小房企經歷的「陣痛」更為劇烈，諸如中弘等出現了資金鏈斷裂乃至老板「跑路」的危機；龍頭房企在下行周期中，也要注意防范高杠桿擴張的財務風險。

「未來行業肯定是強者恒強，大魚吃小魚。」恒大總裁夏海鈞在中國恒大半年業績會上說。

調整開始

面對市場的調整，一些極度敏感的房企早已有動作。

8月份，房地產市場出現了久違的降價。

最近，很多地產界人士的朋友圈，都出現了恒大打折促銷的消息。克而瑞簡報顯示，恒大推出國內全部樓盤8.9折，而如果全部優惠進行疊加，最低可至7.4折。這比今年2月份的8.8折促銷力度更大。

此外，另有個別頭部房企個別項目也出現8折優惠。

中原地產首席分析師張大偉指出，在資金層面受限、購房者市場預期下降的背景下，房企業績上漲逐漸乏力，8月份銷售增速均明顯放緩。

克而瑞研究則稱，當前多數房企去化壓力仍然很大，通過適當的折價促銷可以提升業績。開發商8月讓利意願較7月增強，整體來看平均折扣在9.5折左右，9折以上項目較7月也有所增加。

8月份開始，房企推盤節奏加快。克而瑞數據顯示，29個重點城市商品住宅8月供應量為2345萬平方米，環比和同比分別上升4%和14%。

從中報也可以看出，房企下半年的貨值供應大幅上升，僅頭部房企下半年的可售貨值就非常可觀：碧桂園7000億、恒大7000億、融創4900億、萬科3000億。

壓力之下，不少房企開始裁員減負。8月至今，泰禾、綠地、華夏幸福等房企先後被曝「裁員」，萬科、碧桂園等傳出「控編」。

8月23日，市場消息稱綠地要進行區域瘦身，裁員10%-30%，主要集中在上海、北京、天津、廣州、深圳等城市，這些城市目前都拿地困難，沒有足夠的土地資源。隨後綠地官方聲明消息不屬實。

8月24日，華夏幸福被曝因戰略收縮解散天津公司，雖然華夏幸福發布回應稱，公司沒有明確的裁員計劃，但也並沒有直接否認解散天津公司。

同時，萬科也被曝內部正要求四大一線城市公司控制編制。

新城控股副總裁歐陽捷表示，市場受限時，企業收縮項目拓展、人員規模、債務負擔。目前在調控嚴格的一二線城市及周邊地區，量縮價穩，固守在這樣區域只能收縮。

同策研究院總監張宏偉解析，裁員主要有兩方面原因：一是區域結構性調整；二是個別企業面臨資金鏈緊張。房企因此放緩了投資拿地節奏，在人員編制上也開始收縮。

房企偏悲觀

無論是「裁員」還是降價，都是房地產市場進入下行趨勢的表現。

據世聯EVS監測數據，8月份，全國46座重點城市存量住宅成交持續萎縮，8月份環比再次下跌，跌幅4.3%。

另外一個指標是去庫存接近尾聲。8月，呼和浩特率先全面停止房地產去庫存調控措施，不再發放購房補貼。當前百城庫存規模已經跌回2012年的水平，全國性的去庫存周期已經完成。

「停止去庫存是樓市轉向的信號。」世聯行稱。

當下，為了應對市場下行的風險，各大房企均將現金流管控放在了首位。

對房企而言，「消費降級」就是減少買地，8月以來，房企投資顯著放緩。居住用地土地成交溢價率在8月份創下39個月新低（8.9%），流拍111宗，流拍數創下了2014年以來的歷史峰值。

中信證券分析師認為，住宅類土地溢價率目前已達到本輪房地產周期的低點。土地市場轉冷的根本原因，在於土地供應規模的增加和企業的經營策略變化。

據克而瑞數據，8月，31家樣本房企在土地市場上表現相比上月更加謹慎，8月拿地房企中，建面環比下降超6成，31家房企拿地總建築面積為4205萬平米，與上月基本持平，平均成交樓板價達到4533元/平方米，相比上月略有下滑。

絕大多數房企對未來和後市看法謹慎，甚至偏悲觀。

恒大總裁夏海鈞稱，恒大未來三年不再拿地，土地儲備維持在3億平方米左右，大概每年降5%左右。

保利管理層在2018年中報會上稱，一線城市拿地成本高、壓力大，有一定風險，公司有意識回避；下半年爭取大力銷售，多拿一些現金在手上，逆周期拿地。

在近期的中期業績會上，多位大型房企高層表達了對政策不放鬆和後市不樂觀的預期判斷。

融創管理層認為，政策嚴格調控會持續，客戶購買預期在變化，8月市場變化非常快，三四線城市在快速冷卻；融創今年將安全放在第一位，投資標準提高，對買地很小心。

中海主席兼行政總裁顏建國指出，長效調控機制漸行漸近。「堅決遏制房價上漲」的表述不同以往，顯示了中央在控制房價方面的決心。目標是合理引導價格預期，打破市場對房價長期上漲的預期，短期內市場觀望情緒會加重，最近一兩個月已經有所顯現。

此外，下半年房地產市場調控會繼續從緊，房地產供給側改革將繼續推進，商品房市場總量增長將被抑制，房地產企業的規模擴張將逐步放緩。

今年中海的土地預算是1350億新增權益購地金額，上半年完成不到40%，「中海採取很謹慎的姿態對待投資。我們寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。最近幾個月，我們還處於觀察期。我們的投資節奏是主動有所放緩，這是因勢而變，主動地調整。」顏建國說，投資預算是一個動態的數字，未來會根據回款進度、政策與市場情況，時刻調整投資節奏與規模。