本份報告從深圳區域環境、市場規模、經營現狀、客群屬性等幾個維度，為未來進入市場的投資者和在深度經營的經營者提供了方向和思考。
數據說明
文中涉及市場規模、各大酒店經營狀況等數據，均來源於當地統計局、當地旅遊局、網路公開數據以及相關調研考察，由邁點研究院(MTA)整理統計完成。
關於各品類釋義
1)報告中涉及的四、五星級酒店指根據《旅遊涉外飯店星級標準的劃分》分別達到300分(四星)和330分(五星)，由當地星級評定機構評定的酒店。
2)報告中涉及的四、五星級標準酒店指酒店本身未參與評星，但自評達到四、五星級酒店標準的酒店。
3)報告中涉及的中高端酒店指邁點輿情指數MCI監測的所有線上酒店供應商可提供的預訂酒店(含部分精品民宿、獨棟別墅等)。
4)報告中涉及的酒店經營情況及點評情況是指邁點區域酒店輿情指數MCI監測的各酒店在公開網路平台上的數據表現，如微信，微博以及在線旅遊網站公開的顧客評價等。
邁點區域酒店輿情指數MCI說明
邁點區域酒店輿情指數MCI是由邁點研究院(MTA)獨家發布，用以反映一段時期內區域酒店在互聯網和移動互聯網的用戶輿情數據，可為企業及行業相關人士進行輿情監測提供參考。
基於邁點研究院(MTA)自主開發的「邁點區域酒店指數監測系統」Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System(MRHCIMS)提供的是一項免費數據分析服務，旨在通過監測某一特定地區在一定時間段中用戶對該區域入住酒店的輿情情況，得出某區域最受用戶喜愛的酒店榜單。
邁點區域酒店輿情指數MCI監測範圍涵蓋該地區所有的酒店類型，包括酒店集團品牌旗下單個酒店，也包含獨立品牌酒店。
監測管道包括攜程網、同程網、去哪兒網、藝龍網、貓途鷹、美團網、大眾點評網等主流點評網站;同時也包括新浪微博、騰訊微信等在內的自媒體平台。
計算公式：MCI=a*OI+b*PI
註：MCI，指某酒店的邁點區域酒店輿情指數數據;a、b，指系統中的加權系數; OI(Operation Index)，指經營指數;PI(Public Sentiment Index)，指點評指數。
點評指數：一段時期內，用戶對於酒店的點評累計情況。
經營指數：一段時期內，用戶在酒店微博微信中的活躍情況。
目前，邁點研究院(MTA)已推出北京、深圳、廣州、上海、三亞、杭州、成都、蘇州、海口、東莞、天津、南京、重慶、青島、武漢、廈門、大連、瀋陽、長沙、濟南、哈爾濱、鄭州、昆明等23個旅遊城市的酒店輿情指數監測信息。
一、深圳旅遊住宿業宏觀環境分析
1.1宏觀經濟環境
2014-2017年深圳GDP整體穩步上升;就增幅而言，2015年稍有下降，但之後快速調整，增幅上揚，並在2017年增速明顯提升;旅遊收入雖然也逐年增長，但增幅在2016年大幅下跌，2017年跌勢減緩，與深圳產業升級側重點有關;酒店行業雖然屬於旅遊業范疇，但近年深圳酒店收入受旅遊行業影響較小，整體漲幅與GDP漲幅走勢相同，但變動幅度更大，2015年出現低谷並於2016年回暖。
數據來源：邁點研究院(MTA)
1.2深圳現有旅遊資源
深圳作為經濟特區，擁有的旅遊景區景點並不豐富，主要以商務差旅為主。2017年深圳旅遊接待遊客總人數13147.45萬人次，現有4A、5A級景區共9個，其中2個5A級景區分別在龍華區和鹽田區。
數據來源：邁點研究院(MTA)
二、2018年深圳酒店市場分析
深圳市場內的酒店以商務類型為主，酒店多集中在城市的中心區域。雖然市場內酒店總量較大，但主要以單體酒店為主，市場內酒店品牌化程度較低。據邁點研究院(MTA)實時抓取第三方酒店預訂平台的不完全數據統計，深圳2018年共有7409家酒店提供住宿，其中中高端酒店(四、五星級酒店及四、五星級標準酒店)348家。
2.1深圳現有酒店行政區分布
348家中高端酒店共分布在10個行政區。其中，南山區和福田區地處深圳城市中心區域，經濟繁華，吸引大量酒店入駐，尤其是南山區，擁有酒店數量位居第一;寶安區擁有較為豐富的旅遊資源，且深圳寶安國際機場坐落於此，同樣擁有大量酒店客戶群體，酒店數量頗多。相較之下，大鵬新區、光明區和坪山區中高端酒店數量較少，坪山區甚至低於5間。
數據來源：邁點研究院(MTA)
2.2深圳現有酒店商區/景區分布
此次監測的348家中高端酒店共涉及深圳36個主要商圈/景區。邁點區域酒店輿情指數MCI監測酒店中共有7個商圈/景區較為熱門，酒店總量超過20家(圖4)，占據深圳市中高端酒店市場的6成份額以上。其中，海岸城和會展中心屬於深圳熱門CBD地區，配有完善的休閒娛樂、購物餐飲設施，吸引大量酒店，數量均超過40家。
數據來源：邁點研究院(MTA)
2.3深圳現有酒店品牌分布
深圳酒店市場內以單體酒店為主，但就品牌酒店而言，其品牌種類非常多元化。整體而言，深圳酒店市場中的品牌酒店以國際酒店為主，占比超過60%，其中萬豪國際集團旗下酒店品牌最多，占據近2成品牌酒店份額;其次是凱悅酒店集團，占據8%的市場。國內品牌中，本土品牌市場占有率較高，與深圳華僑城旅遊景區同宗的華僑城國際酒店集團獨占14%份額，成為在深開設酒店最多的國內酒店品牌;格蘭雲天酒店管理有限公司旗下酒店作為深圳發展最早的涉外酒店公司之一，占有8%的國內品牌酒店市場，位列第二。
數據來源：邁點研究院(MTA)
鑒於深圳酒店市場的主要客群為商旅群體，多數酒店熱衷於進入商務酒店市場，但由於商務酒店對於酒店選址城市中心化和酒店配套交通便捷度有較高要求，選址多為租金高昂的熱門CBD區域，前期投入成本較高，回報周期可能較長。準備進入海岸城和會展中心的酒店需要做好充分的市場調查和明確自身的市場定位，對於酒店自身的市場宣傳成本相較其他地區會偏高，且競爭者偏多，可以考慮選擇特許經營酒店，借助其品牌在市場的影響力，迅速打開市場。
三、2018年深圳酒店經營表現分析
就酒店市場經營表現而言，除了平均房價和入住率，酒店的市場宣傳和市場認知也是不可忽略的重要部分。邁點區域酒店輿情指數MCI中的經營指數數據一定程度上反應了各酒店在當地市場中的認知程度，同時為各酒店衡量自身在市場中的位置提供了一個參考依據。
3.1 深圳星級酒店經營分析
據國家文旅部監督管理司數據顯示，深圳2010-2017年度三星級酒店房價變化不大，趨勢基本平穩，但逐年小幅度上升，2017年達到最高房價334元/晚;四星級酒店房價變化趨勢與三星級酒店大致相同：平均房價稍有波動但近年來有小幅提升，2017年達到最高房價417元/晚;五星級酒店平均房價相較其他兩個等級酒店波動較大，平均房價差距明顯，超出四星級酒店近80%，2012年達到最高房價767元/晚之後回落，2017年稍有回升，達到750元/晚。
數據來源：國家文旅部監督管理司
就入住率而言，深圳酒店市場2010-2017年入住率變化較大，且三個等級酒店變化趨勢不一。三星級酒店入住率共出現三個峰值，在2012-2014年入住率連續達到業內最高，但由於之後行業整體水平走高，2017年才達到峰值66.94%;四星級酒店入住率水平波動幅度相較其他兩個星級酒店更大，近年來較受市場歡迎，並於2017年達到最高入住率71.39%，超越其他兩個等級酒店;五星級酒店入住率在65%上下小幅波動，2017年受平均房價上升影響，入住率下降至67.87%，遭四星級酒店反超。
數據來源：國家文旅部監督管理司
3.2主要商圈/景區經營情況分析
價位分布
根據邁點研究院(MTA)監測的OTA酒店房價水平，七個主要商圈價位分布如圖8所示。會展中心片區整體房價水平偏高且跨度大，市場最高值超過1500元/晚;沙井/松崗地區整體價位偏低，且酒店定價多集中於低價位，成為七個商圈中定價最低區域;羅湖口岸/火車站地區雖然整體定價處於中等水平，但酒店價位分布較為平均，僅有600-800元的定價區間仍處於較容易進入空間。
就各大商圈的平均房價水平而言，主要依靠市場內的品牌酒店和精品酒店拉高平均線，多數單體酒店的定價低於市場平均房價，集中在平均線以下，尤其以羅湖口岸/火車站和沙井/松崗較為顯著。
數據來源：邁點研究院(MTA)
平均經營指數分析
單就經營指數而言，會展中心和羅湖口岸/火車站地區平均經營指數明顯高於其他5個商圈，但其離散程度也更大，商圈內酒店的經營指數水平較為參差不齊，分數跨度較大，主要由於區域記憶體在大量品牌酒店和單體酒店，其中品牌酒店對於自身的市場經營有較為體系的運作和一定的預算支持，市場宣傳力度相較單體酒店更大且更加專業;而寶安中心/前海地區雖然平均經營指數不高，但其中的各家酒店市場宣傳力度相當，指數分布較為集中，市場內酒店經營水平較為平均，同時也證明各家酒店的市場經營優勢均不明顯。
數據來源：邁點研究院(MTA)
3.3 經營指數前十酒店名單
上榜酒店以國際品牌為主，且完全占據榜單上遊，第一名的深圳君悅酒店平均指數水平明顯高於其他酒店，市場經營能力較高。這主要由於深圳市場內國際聯號酒店受自身集團品牌管理影響，對市場宣傳投入較為重視，有專業人員進行經營操作;而相較之下單體酒店受經營成本等影響，表現更加弱勢，對於市場投放等方向的投入並沒有過多重視。
數據來源：邁點研究院(MTA)
四、2018年深圳酒店目標客群分析
4.1 中高端酒店潛在客群畫像分析
從潛在客群分布來看，深圳潛在中高端酒店的客群年齡主要集中在30-49歲，男性相較女性稍多;慣用詞為「深圳賓館」的客群則更為集中在30-39歲且男性群體占比更高。其中，酒店的潛在客戶主體為華南地區尤其是廣東本省，且深圳本地居民最多。而深圳作為經濟特區，商旅需求龐大，來自廣州和北京的差旅客群也成為當地酒店目標市場的重要組成部分。建議酒店市場投放時，可以著重對30-49歲的深圳當地市場以及廣州和北京的商務旅行市場進行宣傳，並側重於男性客群。
人群屬性(數據來源：百度指數)
區域來源(數據來源：百度指數)
省份來源(數據來源：百度指數)
城市來源(數據來源：百度指數)
需求圖譜(數據來源：百度指數)
從深圳酒店的需求圖譜來看，潛在客群選擇深圳酒店預訂時，對深圳國際高端酒店和酒店排名比較關注，「深圳酒店排行榜」等關鍵詞與深圳酒店保持了較強的相關性，多家國際聯號酒店名稱甚至直接成為搜尋主體且與深圳酒店有高度關聯。這說明，酒店的市場認知程度可以直接吸引到潛在客戶，尤其是外地客戶。在互聯網信息爆炸的時代，酒店排名和旅遊攻略對外地客戶群體而言，有著直接的引導作用。
4.2 主要商圈/景區客評情況分析
OTA點評情況
數據來源：邁點研究院(MTA)
從監測的OTA點評情況來看，七個重點商圈中羅湖口岸/火車站地區的點評數量最多，主要由於其靠近交通運輸樞紐，人口流動量大且滿足差旅出行的基本要求，酒店需求量大;但是該地區同樣也由於其複雜的人口構成和大基數的點評數量，好評率偏低，市場口碑相較其他幾個區域處於中下水平。沙井/松崗地區的點評總量最少，但其整體好評率較高，好評數量占比較高。就好評率而言，會展中心區域酒店整體市場口碑較好，好評率最高，且多數客人願意點評，其點評數量也處於上遊水平。而海岸城/後海地區的酒店雖然售出客房量從點評數量角度看也較為可觀，但有一定比重的入住反饋偏消極，使其好評率成為七個區域中最低。
平均點評指數分析
數據來源：邁點研究院(MTA)
2018年七個重點區域平均點評指數及其離散程度如圖11所示，各地區水平差異較大，且酒店之間水平參差不齊。會展中心平均指數最高且區域市場內酒店整體水平較平均，指數離散程度低，同時也一定程度上表現出該地區酒店的市場競爭較為激烈;而海岸城/後海及深圳灣口岸/蛇口兩個區域平均點評指數偏低，各個酒店的指數分布範圍較廣，市場內酒店就點評指數而言水平不一。
4.3點評指數前十酒店名單
相比經營指數排名，點評指數上榜酒店明顯以國內酒店甚至單體酒店為主，但酒店之間的指數差距非常小，競爭激烈。深圳酒店市場內，國內品牌酒店及單體酒店的市場滲透政策主要以較為傳統的方式——增加客房成交量及鼓勵客人填寫評論提升酒店形象。然而，由於市場本身供應量有限，每家酒店能夠吸引到的客群是有體量限制的，導致其水平普遍差距不大，排名分數相近。
數據來源：邁點研究院(MTA)
五、2018年深圳中高端酒店輿情指數(MCI)分析
最後，我們來看一下邁點區域酒店輿情指數MCI整體情況，其綜合了酒店的經營指數和點評指數，一定程度上代表了酒店在當地市場的影響力和受歡迎程度。換言之，邁點區域酒店輿情指數MCI高的酒店，在市場中的綜合表現往往更加具有競爭力。
5.1主要商圈/景區輿情指數分析
數據來源：邁點研究院(MTA)
深圳市重點商圈/景區酒店MCI指數水平與點評指數分布基本一致，同時受經營指數影響峰谷值。會展中心區域仍是七個區域內市場競爭力最強的，其市場內酒店平均MCI指數最高且整體競爭激烈，酒店指數差距小;而海岸城/後海，羅湖口岸/火車站以及深圳灣口岸/蛇口地區酒店整體MCI水平偏低，總體標準偏差卻偏高，區域市場內酒店市場表現也差異大。
5.2 主要商圈/景區品牌分布
七個商圈/景區的酒店主要以單體酒店為主，占據市場總量的72%。但因酒店擁有者自身管理能力不足，MCI指數表現良莠不齊，且相較品牌酒店而言，市場影響力十分有限。就品牌酒店而言，國際品牌酒店占比是國內品牌酒店的2倍，其中以萬豪國際集團旗下酒店為主，占據6%;而國內品牌酒店中，則以深圳本土品牌格蘭雲天為主，占比5%。
數據來源：邁點研究院(MTA)
5.3 2018年深圳中高端酒店輿情指數(MCI)前十名單
輿情指數前十榜單以國際酒店為主，國內品牌僅有1家上榜，單體酒店2家。國際酒店MCI指數普遍偏高，但酒店集團之間競爭也十分激烈，榜單內共包括來自5個不同的國際酒店集團的酒店。
數據來源：邁點研究院(MTA)
六、2018年深圳酒店發展趨勢及建議
近年來，深圳致力於優化自身產業結構，構建更具競爭力的現代產業體系，將城市建設成為更具輻射力帶動力的全國經濟中心。對服務業而言，高端化一直是其發展的主要方向，重點領域涉及科技服務業、專業服務業、商貿會展業和旅遊服務業。根據深圳「十三五」規劃，未來幾年，深圳酒店的主要機遇仍以商務客群為主。同時受國際化戰略的影響，深圳將重點發展國際市場，打造國際化消費中心，外賓酒店或大量增加。
6.1 福田-羅湖中心與龍華中心銜接成高端服務集聚區
福田-羅湖中心一直作為深圳的城市主中心區域，擁有專業的金融和商貿服務資源，吸引了大量商務酒店進入。而龍華中心作為城市副中心，擁有深圳北站和龍華商業中心兩大新興商圈，同時接受福田-羅湖中心商務體系的功能外溢，與其形成高端服務集聚區，總部經濟、國際商務、金融服務等核心功能進一步發展。市場內的酒店受到區域經濟發展的影響，迎來大量高端商務市場客群。而今，龍華中心已成為市場引流的首要對象和商務酒店市場的新機遇。
6.2 前海-蛇口地區酒店市場多元化持續發酵
前海-蛇口地區作為廣東自貿區深圳片區，集中了大量經濟和政策優勢。而該市場短期將重點發展金融、現代物流，信息服務業等，同時自身的科技創新優勢將支撐旅遊業打造一批創新智慧旅遊產品，使旅遊產業得到新一輪大發展，休閒旅遊可能將迎來更廣闊的市場前景。由於前海地區屬於深圳主要中心地區，又擁有大量濱海資源，靠近珠海、澳門地區，是綜合型酒店的理想市場。盡管目前市場內已經有大量酒店進入，但多為單體酒店，深圳致力打造國際旅遊產品，品牌酒店自身的市場認知度和自有的全球預定體系，將擁有一定的市場優勢。
6.3 大鵬半島休閒旅遊業將成為新熱點
雖然深圳的主要發展方向側重於金融產業和高端會展行業，但是休閒旅遊仍有重點發展項目。「十三五」規劃中，深圳政府提出要重點發展遊艇遊輪、在線旅遊等高端業態，加快發展大鵬半島旅遊休閒度假區。葵湧組團中心作為大鵬半島上唯一發展中心，將致力於打造國際濱海旅遊服務中心，為半島地區的高端休閒旅遊完善綜合服務功能，開拓國際市場。目前葵湧地區高端酒店市場基本處於空白狀態，已開業的酒店均為單體酒店，且只有一家臨海。雖然市場內酒店均定位為度假酒店，但酒店的配套海濱休閒設施和服務極其有限，市場定位也較為分散，市場可進入程度較高。
七、 2018年度深圳市中高端酒店輿情指數(MCI)完整榜單
數據來源：邁點研究院(MTA)
關於邁點研究院(MTA)
邁點研究院(MTA)致力於旅遊住宿、租賃地產領域的行業研究，對行業各類數據進行深入挖掘與分析，並重點開展對人力資源、品牌發展、市場經營、產品市場調研等問題的研究，提供系列權威報告，供業內人士參考。
1)2009年5月1日，邁點研究院(MTA)第一份原創報告對外發布，這意味著中國酒店業第一家互聯網大數據研究機構正式誕生;
2)2011年7月1日，研發一年之久的邁點品牌指數MBI正式上線，掀起了中國民族酒店的「品牌革命」。自此，「品牌影響力」成為每一家酒店集團的KPI考核指標項;
3)2013年8月27日，「2012年度影響力酒店品牌頒獎盛典」在杭州開元名都大酒店舉辦，邁點研究院(MTA)聯合邁點網等126家主流媒體重磅推出中國首份年度酒店品牌發展報告;
4)2015年1月1日，邁點區域酒店輿情指數MCI正式上線，23個全國重點城市的近2000家單體酒店開始將每月用戶點評視為自己的「生命線」;
5)2015年7月1日，邁點品牌指數MBI(供應商品牌部分)正式亮相，酒店領域的「中國製造」在向「中國‘智’造」升級過程中，有了客觀、公正的評價維度;
6)2016年2月1日，邁點品牌指數MBI(公寓品牌部分)正式亮相，中國長短租公寓行業第一次將「品牌」提上前台，大量公寓品牌紛紛誕生並發展，取得了前所未有的影響力;
7)2016年10月20日，全球專業的第三方移動數據提供商TalkingData與邁點研究院(MTA)簽訂戰略合作協議，共同打造旅遊及大住宿業的大數據經營平台;
8)2016年10月21日，北京人民在線網路有限公司與邁點研究院(MTA)簽訂戰略合作協議，聯手打造旅遊及大住宿業的輿情大數據平台;
9)2017年2月15日，旅遊及大住宿業大數據平台-眾數對外上線，這是邁點研究院(MTA)與TalkingData、人民網強強聯合落地的第一個數據產品線;
10)2017年4月21日，由邁點研究院(MTA)、邁點網主辦的首屆「2016年度影響力公寓品牌頒獎盛典」在北京隆重舉辦，這也是行業內第一次出現品牌峰會;
11)2017年9月1日，邁點品牌指數MBI(共享辦公品牌部分)正式亮相，這預示著共享辦公開始進入「數據化時代」，與公寓、酒店等經營品牌一起助力地產租賃行業發展;
12)2018年4月26日，品牌中國戰略規劃院與邁點研究院(MTA)宣布簽署戰略合作協議，共同開拓旅遊大住宿業及租賃地產業品牌生態研究，聯手打造行業品牌生態系統;
13)2018年8月1日，邁點品牌指數MBI(5A級景區品牌部分)正式亮相，圍繞吃、住、遊、樂、行的旅遊服務業生態布局，進一步形成。
邁點研究院(MTA)經過9年的互聯網大數據沉淀，建立了完整的旅遊及大住宿業大數據平台庫，涵蓋投資開發、品牌建設、經營管理、客群行銷等多個版塊;與品牌中國戰略規劃院、中國飯店協會、人民網、TalkingData戰略合作;目前已影響600家酒店品牌，1000家公寓品牌，300家共享辦公品牌，249家5A級景區品牌，300家上下遊產業鏈服務商品牌以及超過10000家熱點旅遊城市高星級酒店;未來還將影響全國重點旅遊特色小鎮、商業寫字樓等…
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專注在 兩性、愛情等領域